商住地引来千轮竞拍 超百轮竞拍习认为常:抢地潮复兴

搜狐核心哈尔滨 2020-06-24 10:30:15
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并不是一切人都堕入狂热,相较于龙光、奥园、首开等逆势发力的房企,诸如万科、融创、金茂倒是“冷眼旁不雅”的态势,前五月紧缩在地下地盘市场的拿地金额,鲜少高溢价抢地。

地产洗牌前夕:有人猖狂抢地,有人冷眼旁不雅

第一财经

作者:孙梦凡    责编:胡军华

并不是一切人都堕入狂热,相较于龙光、奥园、首开等逆势发力的房企,诸如万科、融创、金茂倒是“冷眼旁不雅”的态势,前五月紧缩在地下地盘市场的拿地金额,鲜少高溢价抢地。

一宗3.16万平方米的商住地,引来房企千轮竞拍、耗时近7小时竞价、成交溢价率118.78%……这是日前产生在烟台的土拍“盛况”,竞得者为重新悄然构造三四线的碧桂园。

近两个月来,这类近乎猖狂的土拍高潮并不是个例。从江苏的徐州、盐城,到一线城市北京、深圳,高溢价抢地、超百轮竞拍习认为常,房企来势汹汹杀回地盘市场的势头,比盛夏来得更加激烈。

是捡漏补仓照样逆势扩大?疫情冲击还未完全消失,房企一番猛如虎的操作让业界直呼“看不懂”。“虽然调控及疫情冲击仍在,企业对市场依然有信念,情愿去做大年夜范围。”多位分析人士表达了类似看法。

但是,并不是一切人都堕入狂热,相较于龙光、奥园、首开等逆势发力的房企,诸如万科、融创、金茂倒是“冷眼旁不雅”的态势,前五月紧缩在地下地盘市场的拿地金额,鲜少高溢价抢地。

“前百房企的中游,必定会有黑马冲出来。但因头部房企范围优势带来的融资本钱低、地盘获得才能强,会让进入这个梯队的门槛愈来愈高、难度愈来愈大年夜。”贝壳研究院高等分析师潘浩认为。

谁在逆势抢地?

“明天的土储就是明天的范围,敢在低谷借钱、拿地,就可以弯道超车!”五矿地产董事长何剑波曾说,得益于巨大年夜的人口和城镇化红利,我国地产行业一向是高杠杆下的土储驱动形式。

时至昔日,这一“轨则”在房企心中仍占据难以撼动的地位。疫情暂缓以来,房企杀回地盘市场的速度,异常惊人。

6月15日,江苏徐州出让一室庐地块,经过5个多小时、796轮竞价,终究招商蛇口(001979.SZ)以24.11亿元将其支出囊中,溢价率逾越138%。

异样在徐州,6月4日,鼓楼区出让一室庐用地,经188轮竞价,德信中国(02019.HK)旗下公司以7.252亿元摘得,溢价率135.39%。

将视野范围拉大年夜,5月27日,江苏盐城出让一商住地块,经过846轮竞价,碧桂园(02007.HK)旗下公司以总价6.55亿元竞得,溢价率高达125%。

当下地盘市场正演出的炽热排场,超乎市场想象。中指院数据显示,本年前5月300城地盘出让金16219亿元,同比增长5.54%;均匀楼面地价为5080元/平米,同比大年夜幅上浮18%。

第一财经记者查阅中指院数据统计后发明,前五月拿地金额TOP100房企中,至少有23家企业同比增幅为正,疫情下仍在拿真金白银砸向地盘市场。

范围房企中,中国恒大年夜(03333.HK)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(00960.HK)、中国海内生长(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)仍在逆势发力,前五月拿地金额分别高达550亿、390亿、385亿、340亿、277亿,同比增幅分别为187.96%、25.81%、14.24%、7.59%、182.65%。

一些身处行业中游的房企也不甘落后,中国奥园(03883.HK)、龙光集团(03380.HK)、建发股分(600153.SH)、祥生地产、首开集团(600376.SH)同期拿地金额分别为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元、123亿元,同比增幅达215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。

“本年的地盘供给和成交,有明显带动市场清醒的感化,比如广州罕有地上半年就开端加快地盘供给速度,加上疫情下房企全体资金压力相对较大年夜,反而让地盘市场全体竞争压力会小一点。”潘浩认为。

别的,泉币政策宽松叠加灵活的调控政策,成为房企逆势拿地的先决条件。“当下市场全体活动性宽松,资金应用本钱低,此时拿地有助于扩大年夜市场份额,晋升竞争力。”合硕机构首席分析师郭毅称。

广东省住房政策研究中间首席研究员李宇嘉表达了类似看法,疫情过后,各地迫于财务压力纷纷拿出核心肠块来拍卖,加上近期市场活动性宽松、购房需求有序清醒,房企拿地信念取得提振。

可否弯道超车?

“2020年是地产洗牌年,本来那些杠杆率较高的企业还能保持现金流,但疫情打乱了交易节拍和现金流安排,这会使洗牌力度比2019年更大年夜。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为。

一些房企在洗牌年看到“弯道发力”的机会,万科A(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)却在这股高潮中表示得异常沉着。

中指院数据显示,前五月,万科拿地金额245亿元,同比下跌45.19%,期内共新增开辟项目30个,拿地发卖占比仅11%;融创异样“静静静”,前五月拿地金额199亿元,同比下跌69.53%,拿地发卖比为18%。

不只如此,诸多房企均浮现出谨慎态势。第一财经记者统计发明,前五月,碧桂园(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、绿地控股(600606.SH)、金地集团(600383.SH)等范围房企拿地金额均同比降低,跌幅分别达-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。

“头部房企土储范围都比较高,多半需求是调剂空间构造、购地本钱和营业构造。”潘浩认为。

截至2019岁终,恒大年夜、碧桂园、融创和保利土储量均超2亿平方米。个中,融创客岁拿地金额1000亿元,同比增幅达156.41%。此前发力攒下的土储,让这些房企在疫情下可临时喘气,不用急于高溢价抢地。

假设说范围房企另有“紧缩”的底气,一些仍在千亿以外的房企如禹州集团、开创置业、宝龙地产、合景泰富,拿地金额异样紧缩,同比跌幅分别为-81.52%、-55.14%、-39.71%、-46.08%,这意味着甚么?

实际上,地盘储备的若干,意味着房企能否有充分的后备地盘可供开辟。地盘储备缺乏,将招致企业生长难认为继;而地盘储备过量,则意味着企业能够有较多资金沉淀在土储上。

何剑波异样认为,经此一“疫”,高杠杆的土储驱动形式将被颠覆,随着地价、房价的价差愈来愈小,土储已变成双刃剑。一些此前重金拿地试图让本身变成大年夜鱼的房企,最后能够被另外一条大年夜鱼吃掉落。

自房企涌向地盘市场以来,多地地价明显上浮,南通、徐州、宁波、温州等城市地价已达近两年最高点。4月以来,南通成交7宗宅地的均匀楼板价约8388元/平方米,而客岁其周边地块均匀楼板价还缺乏8000元/平方米。

Wind数据异样显示,之前三年,我国地盘价格上浮幅度达到24.1%,而商品房的发卖价格上浮18%;2020年前5个月,地盘价格较客岁全年上浮幅度达到37%,而同期的商品房发卖价格仅上浮2%。

业内认为,未抢占此轮土拍高潮的房企,不代表掉去生长的筹马,而几次再三高溢价入市的选手,也能够踩中的是地雷。“百强房企中下游的更改估计会很大年夜,能够会因一个城市乃至几个项目标营销成败,影响事迹和排名。”潘浩称。

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